Scheidung & Immobilie: Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Inhaltsangabe

• Steuerliche Aspekte: Was ist in Deutschland zu beachten?
• Möglichkeiten der Immobilienaufteilung bei Scheidung
• Laufende Finanzierung: Was passiert mit Krediten?
• Was steht mir bei einer Scheidung zu? Vermögensaufteilung & Beispiele
• Emotionale Aspekte: Neutralität durch den Makler

Eine Scheidung ist nicht nur emotional belastend, sondern wirft auch zahlreiche praktische Fragen auf – insbesondere, wenn ein gemeinsames Haus oder eine Wohnung vorhanden ist. Immobilien sind oft der wertvollste Besitz eines Ehepaares und stehen daher bei einer Trennung im Mittelpunkt. Jährlich werden in Deutschland rund 140.000 Ehen geschieden​. In vielen dieser Fälle muss geregelt werden, was mit dem gemeinsamen Zuhause geschieht. Dabei spielt es rechtlich keine Rolle, wer das Haus finanziert hat – stehen beide Ehepartner im Grundbuch, gehört die Immobilie auch beiden​.

Steuerliche Aspekte: Was ist in Deutschland zu beachten?

Neben den emotionalen Hürden spielen steuerliche Fragen bei einer Scheidungsimmobilie eine große Rolle. Wird nicht sorgfältig geplant, können unnötige Steuerkosten entstehen.

• Grunderwerbsteuer vermeiden
  Findet im Zuge der Scheidung ein Eigentümerwechsel an der Immobilie statt (z.B. ein Partner übernimmt das Haus allein und der andere erhält Geld), fällt in der Regel keine Grunderwerbssteuer an (Sonderregelung). Ehepartner sind nämlich von dieser Steuer befreit. Voraussetzung hierfür ist allerdings der zeitliche Zusammenhang zwischen Scheidung und Vermögensauseinandersetzung.
  
  Achtung:
  Erfolgt die Übertragung erst längere Zeit nach der Scheidung, kann das Finanzamt diese Befreiung verwehren und die Steuer verlangen​. Diese liegt je nach Bundesland zwischen ca. 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwertes. In Bayern liegt er bei 3,5%. Bei einem Haus im Wert von 400.000 € wären das also 14.000 € Steuer.
  
  Beispiel:
  Ein Ehepaar trennt sich 2025, die Scheidung wird 2026 rechtskräftig. Wenn der Ehemann 2027 die zuvor gemeinsame Immobilie endgültig allein übernimmt und die Ex-Partnerin auszahlt, könnte Grunderwerbsteuer fällig werden. Erfolgt die Übernahme hingegen bereits 2025/2026 im Zuge der Scheidungsfolgenvereinbarung, bleibt sie steuerfrei.

• Spekulationssteuer (Veräußerungsgewinn)
  Die Spekulationsfrist für private Immobilien in Deutschland beträgt 10 Jahre. Sie beginnt mit dem Datum des ersten, notariellen Vertrages (Kauf) und endet mit dem Datum des zweiten, notariellen Vertrages (Verkauf). Verkaufen Ehegatten das gemeinsame Haus mit Gewinn innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, fällt auf den Gewinn grundsätzlich Spekulationssteuer an – es sei denn, die Immobilie wurde bis zum Verkauf selbst bewohnt. Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird keine Spekulationssteuer erhoben. Relevant wird die Steuer aber, wenn die Immobilie nicht (mehr) selbst genutzt wird, etwa weil einer der Partner ausgezogen ist und der andere die Immobilie mietet. Dann gilt für den ausgezogenen Partner der Verkauf als steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft​.
  
  Beispiel:
  Das Ehepaar A kaufte 2018 ein Haus für 300.000 €. 2023 trennen sie sich, ein Partner zieht aus. 2024 wird das Haus für 400.000 € verkauft. Da zwischen Kauf und Verkauf nur 6 Jahre liegen und der ausgezogene Partner die Immobilie nicht mehr selbst bewohnte, muss dieser seinen Gewinnanteil (50.000 €) mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Angenommen er unterliegt dem Spitzensteuersatz ~42 %, wären rund 21.000 € Spekulationssteuer fällig. Hätte man bis 2028 gewartet, wäre der Verkauf komplett steuerfrei gewesen.
  
  Tipp:
  Im Zweifel kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf zu warten, bis die 10-Jahres-Frist um ist, um Steuern zu sparen​.

• Eigenheim bei Eigennutzung
  Wurde das Haus bis zur Trennung von beiden Eheleuten selbst bewohnt, greift eine Ausnahme: Auch wenn die 10-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen ist, bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei Scheidung zieht jedoch meist ein Partner vorher aus – dann gilt obige Regelung für den Ausgezogenen nicht mehr. Hier kann es sinnvoll sein, dass der ausgezogene Partner z.B. noch bis zum 31.12. des Vorjahres offiziell in der Immobilie gemeldet bleibt, um die Steuerfreiheit zu retten (steuerliche Beratung empfohlen).

• Schenkungsteuer bei Übertragung an Kinder
  Wenn die Immobilie im Zuge der Scheidung auf die gemeinsamen Kinder übertragen werden soll (Stichwort vorweggenommene Erbfolge), ist dies steuerlich als Schenkung zu behandeln. Eltern haben pro Kind einen Freibetrag von 400.000 € – gemeinsam also 800.000 € – den sie steuerfrei übertragen können. Liegt der Immobilienwert darunter, fällt keine Schenkungsteuer an.
  
  Beispiel:
  Eltern überschreiben das ehemals gemeinsame Haus im Wert von 600.000 € je zur Hälfte an Sohn und Tochter. Jeder Elternteil verschenkt damit 300.000 € an jedes Kind – alle Beträge liegen unter 400.000 €, es bleibt steuerfrei. Überschreitet der Wert die Freibeträge, wird Schenkungsteuer fällig.
  
  Wichtig:
  Solche Übertragungen müssen notariell beurkundet werden. Außerdem darf ein Ehepartner der Übertragung nicht einseitig ohne Zustimmung des anderen zustimmen, wenn die Schenkung einen Großteil des Vermögens ausmacht (laut Rechtsprechung ab ~85 % des Gesamtvermögens)​. Andernfalls kann der benachteiligte Partner sogar einen vorgezogenen Zugewinnausgleich verlangen​. Steuerlich ist eine Übertragung an Kinder kein „Scheidungsfall“ mehr – Grunderwerbsteuer fällt aber innerhalb der engen Familie (Eltern->Kinder) nicht an, nur Schenkungsteuer bei Überschreiten des Freibetrags.

Zusammengefasst lohnt es sich, Steuerexpertise hinzuzuziehen oder beim Finanzamt nachzufragen, bevor man im Scheidungsstress vorschnell über die Immobilie verfügt. So lassen sich finanzielle Nachteile vermeiden.

Möglichkeiten der Immobilienaufteilung bei Scheidung

Wie kann man nun ganz praktisch mit dem gemeinsamen Haus oder der Eigentumswohnung verfahren? Es gibt verschiedene Szenarien, wie eine Aufteilung oder Nutzung aussehen kann. Im Folgenden die gängigsten Möglichkeiten – jeweils mit kurzer Erklärung und einem Zahlenbeispiel:

• Ein Partner bleibt in der Immobilie (gemeinsames Eigentum bleibt bestehen)
  Hierbei verlässt ein Ehepartner das Haus, während der andere mit eventuell gemeinsamen Kindern wohnen bleibt. Eigentümer bleiben jedoch beide zu den bisherigen Anteilen. Diese Lösung bietet Stabilität (v.a. für Kinder, die im gewohnten Umfeld bleiben), birgt aber langfristig Konfliktpotenzial. Wichtig ist zu regeln, wer die laufenden Kosten (Kreditraten, Instandhaltung, Nebenkosten) trägt. Oft übernimmt der verbleibende Partner alle Kosten. Der ausziehende Partner hat zwar kein Wohnrecht mehr, aber weiterhin Vermögensanteile am Haus. Er kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen – also eine Art „Miete“, weil sein Anteil vom anderen genutzt wird.
  
  Beispiel:
  Das Ehepaar besitzt gemeinsam ein schuldenfreies Haus im Wert von 300.000 € (jeder hält 50 % = 150.000 € Anteil). Nach der Trennung bleibt die Frau mit den Kindern im Haus, der Mann zieht aus. Beide behalten je 50 % Eigentum. Die Frau übernimmt sämtliche Hauskosten. Der Mann könnte theoretisch vom Zeitpunkt der Scheidung an eine monatliche Entschädigung fordern, die z.B. einer ortsüblichen Kaltmiete von 1.000 € anteilig für seinen 50%-Eigentumsanteil entspricht (also 500 €). In der Praxis wird das aber häufig nicht verlangt, um des Friedens willen – oder man einigt sich darauf, diese Forderung zumindest bis zu einer endgültigen Lösung (Verkauf/Auszahlung) auszusetzen. Diese Option ist nur eine Zwischenlösung. Auf Dauer werden beide Ex-Partner vermutlich ein klarere Verhältnisse wollen, etwa einen späteren Verkauf oder doch noch eine Auszahlung.

• Ein Partner zahlt den anderen aus (Alleineigentum eines Partners)
  Eine häufige Variante: Einer der Ex-Partner übernimmt das Haus alleine und zahlt den anderen aus. Das bedeutet, der Übernehmer wird zum Alleineigentümer, der andere erhält im Gegenzug eine Ausgleichszahlung in Höhe seines bisherigen Anteils. Wichtig ist hier zunächst die Wertermittlung: Man muss sich auf einen Immobilienwert einigen. Üblich ist ein Gutachten oder die Einschätzung eines Maklers als Basis.
  
  Beispiel:
  Gemeinsames Haus im Wert von 400.000 € mit jeweils hälftigem Eigentum, Restschuld aus dem Kredit noch 80.000 €. Der Partner, der das Haus behält, muss zunächst die Bank fragen, ob er den laufenden Kredit allein übernehmen kann – seine Bonität wird geprüft. Wenn ja, wird er alleiniger Kreditnehmer (oft per Schuldhaftentlassung des anderen bei der Bank). Die Restschuld 80.000 € trägt er fortan allein. Zusätzlich muss er den Ex-Partner auszahlen: 50 % des Hauswerts abzüglich der Hälfte der Schulden. Hier: 50 % von 400.000 = 200.000 €, abzüglich 50% der Restschuld (40.000 €) = 160.000 € Auszahlungssumme. Dieser Betrag kann ggf. durch ein neues Darlehen finanziert werden. Nach der Auszahlung und Grundbuchübertragung gehört das Haus zu 100 % dem Übernehmer.
  
  Vorteil dieser Lösung: Klare Verhältnisse – einer behält das Haus, der andere bekommt Geld.
  Nachteil: Der Übernehmer benötigt ausreichend finanzielle Mittel bzw. Kreditwürdigkeit, um sowohl den Partner auszuzahlen als auch den Kredit weiterzutragen. Die monatliche Rate sollte idealerweise nicht mehr als ~35 % seines Nettoeinkommens ausmachen​, sonst verweigert die Bank die Umschreibung und es muss evtl. eine neue Finanzierung aufgesetzt werden (mit möglichen Vorfälligkeitsentschädigungen für das alte Darlehen).

• Übertragung der Immobilie auf die Kinder (Vorabe​rbe/Schenkung)
  Manchmal entscheiden sich Eltern, im Scheidungsfall das Haus den Kindern zu überlassen – etwa um Streit zu vermeiden oder um den Vermögenswert in der Familie zu halten. Die Eltern geben also ihr Eigentum auf und überschreiben die Immobilie an die Kinder, meist unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs, falls einer der Eltern weiter darin wohnen möchte. Dieses Modell erfordert viel Vertrauen, da die Eltern ab dann Mieter im Haus der Kinder wären. Steuerlich, wie oben erläutert, ist die Schenkung an Kinder bis 400.000 € pro Elternteil und Kind frei​.
  
  Beispiel:
  Das gemeinsame Haus (Wert 500.000 €) soll an den einzigen Sohn übertragen werden. Beide Eltern übertragen je 50 % zu je 250.000 €. Da jeder Elternteil dem Sohn 250.000 € schenkt und damit unter dem Freibetrag von 400.000 € bleibt, fällt keine Steuer an. Im Gegenzug vereinbaren die Eltern mit dem Sohn, dass die Mutter bis auf Weiteres im Haus wohnen darf (unentgeltliches Wohnrecht) und der Vater auszieht.
  Wichtig: Zustimmung beider Elternteile ist nötig. Kein Elternteil darf die Immobilie alleine verschenken, wenn sie nahezu das gesamte gemeinsame Vermögen darstellt​. Außerdem sollte so etwas unbedingt im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung und mit anwaltlicher Beratung geschehen, um spätere Konflikte (z.B. unter den Kindern oder bei neuer Heirat eines Elternteils) zu vermeiden. Diese Lösung kommt eher selten vor, da die meisten Paare entweder das Haus verkaufen oder einer übernimmt. Sie kann aber sinnvoll sein, wenn die Eltern primär die Versorgung der Kinder im Blick haben und beide finanziell unabhängig vom Hauswert sind.

• Aufteilung des Hauses in zwei Wohneinheiten
  Verfügt das Haus über entsprechend trennbare Räumlichkeiten (z.B. ein Zweifamilienhaus oder genug Platz, um zwei Wohnungen zu bilden), kann man überlegen, das Haus baulich und rechtlich zu teilen. Aus einem gemeinsamen Haus würden dann beispielsweise zwei Eigentumswohnungen entstehen – jede Ex-Partei würde eine Wohnung erhalten. Dies setzt voraus, dass eine Teilungserklärung notariell erstellt wird und das Grundbuch entsprechend angepasst wird (Begründung von Wohnungseigentum).
  
  Beispiel:
  Ein Haus im Wert von 600.000 € wird in zwei gleich große Wohneinheiten umgewandelt. Jede Einheit hat dann rechnerisch einen Wert von 300.000 €. Partner A wird Alleineigentümer der Wohnung im Erdgeschoss, Partner B der Wohnung im Obergeschoss. Dafür müssen sich beide gegenseitig ihre bisherigen Miteigentumsanteile übertragen (A gibt B seinen Anteil an der oberen Wohnung und umgekehrt). Da dies im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung einer Scheidung erfolgt, kann es von der Grunderwerbsteuer befreit sein (analog zur Auszahlungslösung). Beide wären danach wirtschaftlich getrennt, leben aber weiterhin auf demselben Grundstück – nur eben in separaten Einheiten mit jeweils eigenem Grundbuchblatt.
  
  Vorteil: Beide behalten Wohnraum und Vermögenswert.
  Nachteil: Räumliche Nähe – diese Lösung funktioniert nur, wenn das Verhältnis halbwegs freundschaftlich bleibt, denn man ist nun Nachbar. Zudem entstehen Umwandlungskosten (Notar, Architekt für die Aufteilung, evtl. Umbaukosten für getrennte Versorgungsanschlüsse etc.). Und nicht jedes Haus lässt sich einfach teilen – baurechtliche Vorgaben müssen beachtet werden. Dennoch kann dies eine kreative Lösung sein, um „aus 1 mach 2“ zu machen, ohne dass einer ganz auf das Zuhause verzichten muss.

• Das Haus gemeinsam vermieten und Einnahmen teilen
  Anstatt die Immobilie selbst zu nutzen oder zu verkaufen, können Ex-Partner sie auch gemeinsam vermieten. Das Haus wird dann zur Kapitalanlage, die monatliche Miete wird untereinander aufgeteilt (typischerweise je 50/50). Diese Variante wählen Paare oft, wenn sie vorerst nicht verkaufen möchten – etwa weil der Immobilienmarkt ungünstig ist oder man das Haus als Altersvorsorge behalten will.
  
  Beispiel:
  Die Ex-Partner haben ein abbezahltes Haus (Wert 350.000 €). Marktübliche Mieteinnahmen liegen bei 1.400 € pro Monat. Sie beschließen, das Haus an Dritte zu vermieten. Nach Abzug laufender Kosten (Instandhaltung, Rücklagen, eventuell Verwaltung) verbleiben z.B. netto 1.200 € monatlich, die hälftig geteilt werden – also 600 € für jeden.
  
  Vorteil: Beide erzielen weiterhin Einkommen aus der Immobilie und tilgen ggf. einen noch laufenden Kredit damit weiter. Die Vermietung kann helfen, eine vorzeitige Kreditauflösung zu vermeiden, da die Raten aus Miete bedient werden können​. So spart man sich eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank. Auch Grundbuchkosten spart man, weil vorerst keine Änderung der Eigentümer erfolgt​.
  Nachteil: Man bleibt als Geschäftspartner verbunden. Entscheidungen als Vermieter (Mieter auswählen, Renovierungen, Mietpreiserhöhungen etc.) müssen gemeinsam getroffen werden. Das erfordert weiterhin Abstimmung und vertrauensvolle Zusammenarbeit – was nicht jeder Trennung standhält. Außerdem verschiebt diese Lösung die endgültige Vermögensauseinandersetzung nur in die Zukunft. Oft wird das Haus dann einige Jahre später doch verkauft oder einer übernimmt es, wenn die Situation es erlaubt. Solange beide aber gut kooperieren können, ist die Vermietung eine überbrückende oder auch langfristige Option, die finanzielle Vorteile bringen kann.

• Gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses
  Dies ist wohl die klarste und häufig auch fairste Lösung. Die Immobilie wird auf dem freien Markt verkauft, und der Verkaufserlös wird zwischen den Ex-Partnern aufgeteilt. Meist gilt mangels anderer Vereinbarung eine hälftige Teilung (50/50), sofern beide hälftig Eigentümer waren.
  
  Vorteil dieser Variante: Beide erhalten Geld und können damit getrennt neu anfangen (z.B. jeweils eine kleinere Wohnung kaufen oder die finanzielle Grundlage für den Neuanfang sichern). Außerdem sind nach dem Verkauf keine gemeinsamen Verpflichtungen mehr verbunden – das Kapitel „Haus“ ist abgeschlossen.
  
  Beispiel: Hauswert laut Makler 500.000 €, Restschuld Bank 100.000 €. Das Haus wird für 500.000 € erfolgreich verkauft. Von dem Erlös werden die verbleibenden 100.000 € Kredit zurückgezahlt. Bleiben 400.000 € übrig. Zusätzlich fallen Verkaufskosten an (Maklercourtage z.B. 3 % = 15.000 €, Notar und Grundbuch ca. 1,5 % = 7.500 €, zusammen ~22.500 €). Netto bleiben rund 377.500 €, die zu je 188.750 € an beide verteilt werden. (Eventuell könnte noch Spekulationssteuer abgehen, falls anwendbar, s.o.) Beide Ex-Partner gehen somit mit einem sechsstelligen Betrag auseinander, den sie investieren oder für den Neustart nutzen können.
  
  Wichtig: Für den Verkauf sollten sich beide einigen, insbesondere über den Preis. Ein Makler kann helfen, einen guten Preis zu erzielen und den Verkaufsprozess professionell abzuwickeln​. Wenn einer der Partner querschießt (z.B. den Verkauf verzögert oder potenzielle Käufer abschreckt), kann es schwierig werden – in letzter Konsequenz müsste dann das Gericht einschreiten. Aber ideal ist natürlich die einvernehmliche Lösung.

• Teilungsversteigerung bei Uneinigkeit
  Der Notnagel, wenn gar keine Einigung erzielt werden kann, ist die Teilungsversteigerung. Dabei handelt es sich um eine Zwangsversteigerung nach § 180 ZVG, die einer der Miteigentümer beim Amtsgericht beantragen kann, um die Gemeinschaft aufzulösen. Das Gericht lässt die Immobilie öffentlich versteigern und teilt anschließend den Erlös unter den Parteien auf. Diese Variante sollte jedoch nur das letzte Mittel sein, da sie fast immer finanzielle Nachteile bringt. Zum einen fallen Verfahrenskosten und Gerichtsgebühren an (die beiden Parteien je zur Hälfte auferlegt werden). Bei einem Hauswert von 500.000 € können sich die Gerichtskosten und Gutachterkosten auf mehrere tausend Euro summieren​. Zum anderen werden Immobilien bei Zwangsversteigerungen oft unter Marktwert verkauft. Erfahrungsgemäß liegen die Erlöse deutlich niedriger als bei einem freihändigen Verkauf – Schnäppchenjäger und Investoren nutzen solche Auktionen, um günstig zu kaufen. Es ist nicht ungewöhnlich, dass nur 70-80 % des Verkehrswerts erzielt werden. Die Beteiligten machen also Verluste.
  
  Beispiel:
  Können sich beide absolut nicht einigen, beantragt einer die Teilungsversteigerung. Das Haus hat einen Verkehrswert von 400.000 €. In der Auktion erhält der Höchstbietende aber nur 300.000 €. Nach Abzug der Gerichtskosten bleiben vielleicht 280.000 € zur Verteilung – jeder Ex-Partner bekäme nur 140.000 €. Hätten sie sich gütlich geeinigt und das Haus normal verkauft, wären evtl. ~180.000 € pro Person möglich gewesen. Dieser drastische Unterschied zeigt, warum man alles versuchen sollte, vorher eine Lösung zu finden. Eine Teilungsversteigerung ist wirklich nur anzuraten, wenn völlige Blockade herrscht. In vielen Fällen setzen Ex-Partner die Androhung einer Versteigerung auch als Druckmittel ein, um doch noch eine Einigung (z.B. Verkauf oder Auszahlung) zu erzielen – denn am Ende verlieren beide, wenn es dazu kommt.

Laufende Finanzierung: Was passiert mit Krediten?

Besonders heikel ist die Frage nach einem laufenden Immobilienkredit. Viele Paare haben gemeinsam ein Darlehen aufgenommen, um das Haus zu finanzieren. Trennt man sich, bleibt dieser Kredit erstmal bestehen – die Bank interessiert die Scheidung an sich nicht, sie will nur, dass die Raten weiter bedient werden. Grundsätzlich gilt: Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, haftet auch weiterhin dafür​.

• Gemeinsamer Kredit
  Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben, haften auch beide gesamtschuldnerisch für die volle Kreditsumme. Das heißt, die Bank kann theoretisch von jedem die komplette Rate verlangen, nicht nur die Hälfte. Praktisch zahlt oft derjenige weiter, der auch im Haus wohnen bleibt – aber wenn dieser nicht zahlt, kann die Bank vom Ex-Partner die Rate einfordern. Die Scheidung entbindet niemanden einseitig von dieser Verpflichtung. Daher muss bei Übernahme des Hauses durch einen Partner unbedingt die Finanzierung neu geregelt werden. Im Idealfall entlässt die Bank den ausziehenden Partner aus der Schuldhaft (Schuldhaftentlassung), sodass nur noch der verbleibende Ehepartner als Kreditnehmer geführt wird​. Voraussetzung ist, dass dieser allein genügend Bonität hat und die Bank zustimmt. Die Bank wird streng prüfen, ob das Einkommen des verbleibenden Schuldners reicht – oft gilt die Faustregel, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 % des Nettoeinkommens betragen sollte​. Stimmt die Bank zu, wird der Kreditvertrag entsprechend geändert. Stimmt sie nicht zu, etwa weil das Einkommen nicht reicht oder Sicherheiten verlorengehen, gibt es Alternativen: Man kann versuchen, den Kredit bei einer anderen Bank komplett auf den verbleibenden Partner zu umschulden – oft wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung an die alte Bank fällig, was ins Scheidungsbudget eingeplant werden muss. Oder, wenn alle Stricke reißen, bleibt nur der Verkauf der Immobilie, um mit dem Erlös den Kredit abzulösen und niemanden in die Schuldenfalle zu bringen.

• Alleine abgeschlossener Kredit
  Ist nur einer der Ehepartner Darlehensnehmer (und steht vielleicht auch allein im Grundbuch), dann ist allein dieser vertraglich verpflichtet, den Kredit weiterzuzahlen​. Das ändert sich durch die Scheidung nicht. Allerdings kann der zahlende Ex-Partner unter Umständen Ausgleich vom anderen verlangen, wenn das Darlehen während der Ehe gemeinsam für ein Familienheim aufgenommen wurde. Hier kommen komplizierte Ausgleichsansprüche ins Spiel: beispielsweise kann der nicht-vertragliche Partner sich weigern, nach Trennung weiter hälftig zu zahlen, obwohl er Mit-Eigentümer ist – dann könnte der andere im Innenverhältnis Ausgleich fordern oder es über den Trennungsunterhalt verrechnen (falls Unterhaltsansprüche bestehen)​. Solche Fälle bedürfen meist anwaltlicher Hilfe. Oft verständigen sich Paare aber darauf, dass derjenige, der in der Immobilie bleibt, auch die Kreditraten übernimmt, während der andere ggf. Unterhalt zahlt, anstatt die Hälfte der Rate.

Alle Kreditlösungen sollten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung schriftlich festgehalten und möglichst mit der Bank abgestimmt werden. Es ist wichtig zu wissen, dass ein Vertragspartner nicht eigenmächtig aus dem Kredit rauskommt. Solange beide im Vertrag stehen, kann die Bank von beiden Geld fordern – unabhängig davon, was privat zwischen den Ex-Partnern abgesprochen wurde.

Daher unbedingt für klare Verhältnisse sorgen: entweder Schuldhaftentlassung, neuer Kreditvertrag oder Verkauf/ Ablösung des Darlehenshälfte der Rate.

Was steht mir bei einer Scheidung zu? Vermögensaufteilung & Beispiele

Abschließend stellt sich die Frage: Welche Ansprüche hat jeder Ehepartner bei einer Scheidung? Oft wird angenommen, alles werde einfach „halbiert“. Doch so einfach ist es nur im Falle eines vorherigen Vertrages (Gütertrennung) – ansonsten greift das Prinzip des Zugewinnausgleichs. Hier ein Überblick über drei typische Konstellationen, wie Vermögen (insbesondere Immobilien) aufgeteilt werden können:

• Fall 1: Ehe mit Ehevertrag (individuelle Regelungen)
  Haben die Partner vor oder während der Ehe einen Ehevertrag geschlossen, gilt das darin Vereinbarte. Ein Ehevertrag kann die Vermögensaufteilung im Scheidungsfall sehr unterschiedlich regeln – oft wird entweder Gütertrennung vereinbart oder ein modifizierter Zugewinnausgleich, bei dem z.B. bestimmte Vermögenswerte ausgenommen sind.
  
  Beispiel 1:
  Die Eheleute vereinbaren bei Heirat in einem notariellen Vertrag, dass das gemeinsam gebaute Haus im Scheidungsfall komplett dem Ehemann gehört und die Ehefrau dafür eine Einmalzahlung von 50.000 € erhält. Kommt es zur Scheidung, wird genau das umgesetzt: Der Mann behält das Haus, muss die Frau aber mit 50.000 € abfinden – unabhängig vom aktuellen Marktwert des Hauses.
  
  Beispiel 2:
  Ehevertrag mit Gütertrennung (siehe Fall 3) – beide Partner behalten jeweils ihr Vermögen komplett, die Immobilie gehört also dem, der im Grundbuch steht.
  
  Beispiel 3:
  Modifizierte Zugewinngemeinschaft per Vertrag – etwa wird vereinbart, dass zwar Zugewinnausgleich erfolgt, aber die Immobilie selbst nicht geteilt oder bewertet wird, weil vielleicht ein Elternteil ein Wohnrecht hat oder man das Familienunternehmen schützen will. Kurz: Ein Ehevertrag schafft Klarheit im Voraus, kann aber für den benachteiligten Partner auch hart sein. Ohne Ehevertrag greift automatisch der gesetzliche Güterstand (Zugewinngemeinschaft). Wichtig: Eheverträge müssen notariell beurkundet sein. Falls ein Vertrag sehr einseitig ist, kann er im Scheidungsfall unter Umständen angefochten werden – Gerichte prüfen bei extremen Nachteilen die Sittenwidrigkeit. Daher sollten Verträge fair ausgehandelt und idealerweise jeder Partner anwaltlich beraten sein.

• Fall 2: Zugewinngemeinschaft (gesetzlicher Güterstand)
  Die überwiegende Mehrheit der Ehen in Deutschland fällt unter die Zugewinngemeinschaft, d.h. es gibt keinen besonderen Ehevertrag. Hier behält zwar während der Ehe zunächst jeder sein eigenes Vermögen, doch im Scheidungsfall findet ein Zugewinnausgleich statt​. Das bedeutet: Beide Seiten müssen offenlegen, was an Vermögenswerten am Anfang der Ehe vorhanden war und was am Ende (Stichtag Zustellung des Scheidungsantrags). Jeder behält grundsätzlich das, was auf seinen Namen läuft, aber es wird rechnerisch verglichen, wer welchen Vermögenszuwachs (Zugewinn) während der Ehe erzielt hat. Derjenige mit dem höheren Zugewinn muss die Hälfte der Differenz an den anderen in Geld ausgleichen​.
  Für Immobilien heißt das: Hatten beide z.B. während der Ehe ein Haus gemeinsam erworben, fließt der jeweilige Anteil daran in das Endvermögen beider ein​. Stand nur ein Partner im Grundbuch, wird geschaut, ob das Haus während der Ehe angeschafft wurde oder im Wert gestiegen ist – dieser Wertzuwachs zählt zum Zugewinn dieses Partners.
  
  Beispiel:
  Ehepaar ohne Anfangsvermögen heiratet 2010. 2012 kauft die Frau allein ein Haus für 200.000 € (steht nur auf ihrem Namen), finanziert es teils mit Kredit. 2022 bei Trennung ist das Haus abbezahlt und 300.000 € wert. Außerdem hat der Mann 2022 ein Aktiendepot im Wert von 50.000 € angespart.
  
  Zugewinn Frau:
  Hauswert 300.000 € – Kredit (hier abbezahlt) – Anfangsvermögen von 0 € = 300.000 €.
  
  Zugewinn Mann:
  Depot über 50.000 € – Anfangsvermögen von 0 € = 50.000 €.
  
  Die Differenz aus den Zugewinnen beläuft sich auf 250.000 €.
  Pro Ehepartner also auf 125.000 €.
  
  Die Frau müsste dem Mann also 125.000 € zahlen.
  
  Wie kommt diese Summe zustande?
  Im Prinzip entspricht es grob der Hälfte des Hauswertes, da das Haus den Löwenanteil des Zuwachses ausmacht. Der Mann hat keinen direkten Anspruch auf das Haus selbst, aber auf Geld. Oft wird dieser Ausgleich dadurch bewerkstelligt, dass entweder das Haus verkauft oder belastet wird (die Frau könnte z.B. eine Hypothek aufnehmen, um den Ausgleich zu zahlen). Hätten beide das Haus zu gleichen Teilen besessen, wäre der Zugewinn beider identisch (jeder 150.000 € in obigem Beispiel) – dann gäbe es keinen Ausgleichsanspruch, da beide gleich profitiert haben. Oder anders: Gemeinsames Eigentum ist im Grunde schon eine Form der Teilhabe am Vermögenswert; der Zugewinnausgleich greift vor allem, wenn einer deutlich mehr Vermögen aufgebaut hat als der andere.
  Wichtig ist: Zum Zugewinn zählen alle Arten von Vermögen (Immobilien, Geld, Wertpapiere, Wertsteigerungen von geerbtem Vermögen, Fahrzeuge, Firmenanteile etc.). Schulden werden abgezogen. Erbschaften und Schenkungen von Dritten während der Ehe werden dem Anfangsvermögen zugerechnet, damit derjenige die Erbschaft nicht teilen muss – aber Wertsteigerungen dieser geerbten Sachen während der Ehe zählen wiederum zum Zugewinn​.
  
  Beispiel:
  Mann erbt 2015 eine schuldenfreie Wohnung (Wert 200.000 €). Bei Scheidung 2025 ist die Wohnung 270.000 € wert. Die 200.000 € zählen nicht als Zugewinn (privilegiertes Anfangsvermögen), die Wertsteigerung von 70.000 € sehr wohl – sie erhöht sein Endvermögen und damit den Zugewinn.
  Unterm Strich sorgt der Zugewinnausgleich dafür, dass beide Ehepartner rückwirkend an dem während der Ehe gemeinsam erwirtschafteten Erfolg halb/halb teilhaben, selbst wenn Vermögenswerte auf nur einen Namen liefen. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass beide „alles halbieren“. Es wird in Geld ausgeglichen, nicht zwingend durch Realteilung. Deshalb kann im Scheidungsfall auch ein Haus, das einem Partner gehört, komplett bei diesem bleiben – der andere erhält dann eben einen Geldausgleich (ggf. aus anderen Mitteln oder via Verkauf/Belastung der Immobilie).

• Fall 3: Gütertrennung (völlige Trennung der Vermögen)
  Haben die Eheleute Gütertrennung vereinbart (meist per notariellen Ehevertrag, vor oder während der Ehe), findet kein Zugewinnausgleich statt. Jeder behält, was auf seinen Namen eingetragen ist. Vermögen werden nicht verrechnet. In einer Gütertrennung gilt im Prinzip: „Dein Haus bleibt dein Haus, mein Konto bleibt mein Konto.“ Gemeinschaftliches Vermögen gibt es rechtlich nicht, außer beide haben vertraglich gemeinsam etwas erworben (z.B. stehen zusammen im Grundbuch, dann haben sie Miteigentum nach Bruchteilen, aber das ist dann einfach eine normale Miteigentümer-Gemeinschaft, keine eheliche Zugewinngemeinschaft).
  
  Beispiel:
  Die Eheleute haben im Ehevertrag Gütertrennung festgelegt. Das gemeinsame Haus wurde zwar während der Ehe gekauft, steht aber nur im Grundbuch auf die Frau. Bei Scheidung ändert sich daran nichts: Das Haus gehört weiterhin der Frau alleine, ohne dass der Mann einen Ausgleich dafür verlangen kann. Er hat ja vertraglich auf einen Zugewinnausgleich verzichtet. Was ihm eventuell zustehen kann, ist allenfalls Unterhalt (wenn er bedürftig ist und die Frau leistungsfähig), aber kein Teil des Hausvermögens.
  
  Ein anderes Beispiel:
  Stehen in Gütertrennung beide im Grundbuch (50/50), dann gehört auch bei Scheidung jedem weiterhin 50 %. Keiner muss dem anderen etwas am Wert ausgleichen, da es keinen Zugewinnausgleich gibt – aber praktisch müssen sie immer noch entscheiden, was mit der gemeinsamen Sache passiert (verkaufen, einer kauft den anderen raus, etc., wie oben beschrieben). Gütertrennung vereinfacht also die Berechnung der Ansprüche, verhindert aber nicht, dass man sich über gemeinsame Güter einigen muss. Sie ist vor allem sinnvoll, wenn beide Partner von Anfang an wirtschaftlich unabhängig bleiben wollen oder große Vermögensunterschiede mit in die Ehe brachten und diese trennen wollen. Allerdings erhält der finanziell schwächere Partner dann bei Scheidung keinerlei Teilhabe am während der Ehe erwirtschafteten Vermögenszuwachs des anderen – das sollte gut überlegt sein.

Fazit: Was einem bei Scheidung „zusteht“, hängt maßgeblich vom Güterstand ab. Ohne Vereinbarung sorgt der Zugewinnausgleich zumindest für einen fairen finanziellen Ausgleich, aber kein Schema F ersetzt eine einvernehmliche Einigung. Die gesetzlichen Regelungen geben einen Rahmen vor, der verhindern soll, dass einer mit deutlich mehr geht als der andere, sofern die Ehe länger dauerte. Dennoch: Jede Situation ist anders. Deshalb ist eine individuelle Beratung – juristisch und finanziell – im Trennungsfall viel wert. Ein Makler kann bei Immobilienfragen unterstützen, ein Anwalt in den rechtlichen Punkten. Mit kühlem Kopf, guter Beratung und Kooperationsbereitschaft lassen sich Immobilienangelegenheiten bei einer Scheidung ohne Rosenkrieg regeln – zum Wohle aller Beteiligten.

Emotionale Aspekte: Neutralität durch den Makler

Eine Scheidung geht meist mit starken Emotionen einher. Streit um die Immobilie kann den sogenannten „Rosenkrieg“ zusätzlich anheizen. Hier kann ein Immobilienmakler als neutrale Instanz viel bewirken. Durch seine Erfahrung in sensiblen Situationen weiß er, wie man mit beiden Parteien einvernehmlich kommuniziert. Er tritt quasi als Vermittler auf und sorgt dafür, dass sachlich über die Zukunft des Hauses gesprochen wird – nicht emotional.

Ein guter Makler bewertet die Immobilie objektiv, was wichtig ist: Oft neigt ein Partner dazu, den Wert des Hauses zu hoch oder zu niedrig einzuschätzen, sei es aus emotionaler Verbundenheit oder um den anderen auszuzahlen. Eine neutrale Marktwertermittlung schafft Klarheit und verhindert Konflikte darüber, „was das Haus wirklich wert ist“. Außerdem können viele Paare davon profitieren, die Gespräche in einem neutralen Umfeld – etwa im Maklerbüro – zu führen, statt am Esstisch des gemeinsam bewohnten Hauses. Das senkt die emotionale Belastung.

Zudem übernimmt ein Makler viel organisatorische Arbeit (Bewertung, Verkaufsvorbereitung, Behördengänge), was die scheidenden Eheleute entlastet. In einer ohnehin schwierigen Lebensphase hilft es, sich nicht auch noch um jedes Detail der Immobilienabwicklung kümmern zu müssen. Durch die professionelle Begleitung können Lösungen gefunden werden, die für alle tragbar sind – sei es Verkauf, Vermietung oder eine Aufteilung – ohne dass der Streit eskaliert. Kurz: Ein erfahrener Makler bringt Ruhe und Sachlichkeit in eine hochemotionale Entscheidungssituation.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen Überblick für Deutschland und ersetzt keine Rechtsberatung. In komplexen Scheidungsfällen (z.B. mit Auslandbezug, Firmenvermögen, unverheirateten Paaren mit Immobilienkauf etc.) sollten unbedingt Fachanwälte hinzugezogen werden. Für die Immobilienverwertung im Speziellen stehen Makler im Raum Erlangen, Nürnberg und Fürth mit Erfahrung in Scheidungsfällen hilfreich zur Seite.