Energieausweis beim Immobilienverkauf: Was Verkäufer wissen sollten

Inhaltsangabe

• Arten von Energieausweisen
• Wann benötige ich welchen Ausweis?
• Warum ist der Energieausweis wichtig?
• Wann ist der Energieausweis Pflicht?
• Wer stellt den Energieausweis aus?
• Wie viel kostet er?
• Das Ampelsystem der Energieeffizienzklassen
• Wie beeinflusst die Energieeffizienzklasse den Immobilienpreis?
• Tipps zur Optimierung der Energieeffizienzklasse

Der Energieausweis ist ein offizielles Dokument, das die Energieeffizienz einer Immobilie bewertet. Er dient als entscheidende Informationsquelle für Käufer und Mieter, da er den Energieverbrauch und die damit verbundenen Kosten transparent macht. Immobilienbesitzer profitieren ebenfalls, da der Ausweis Schwachstellen aufzeigt und energetische Sanierungen anregen kann. Zudem ist der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben, wenn Immobilien verkauft, vermietet oder verpachtet werden.

Eine transparente Darstellung der Energieeffizienz erhöht die Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf und unterstützt langfristig eine nachhaltige Immobilienbewirtschaftung. Darüber hinaus ist es verpflichtend, ihn spätestens bei der ersten Besichtigung den Interessenten vorzulegen.

Arten von Energieausweisen

Bedarfsausweis:

• Grundlage: Technische Analyse der Immobilie, basierend auf Bauweise, Dämmung, Heizsystem und Fenstern.
• Merkmale: Liefert eine objektive Bewertung der Energieeffizienz unabhängig vom Nutzerverhalten.
• Vorteile: Präzise und umfassend, ideal für neue oder renovierte Gebäude.
• Pflicht: Für unsanierte Gebäude mit Baujahr vor 1977 und weniger als fünf Wohneinheiten. Hier gelten strengere Anforderungen, da diese häufig eine schlechtere energetische Qualität aufweisen.

Verbrauchsausweis:

• Grundlage: Tatsächliche Energieverbrauchsdaten der letzten drei Jahre.
• Merkmale: Berücksichtigt das individuelle Nutzerverhalten.
• Vorteile: Günstig und weniger aufwändig zu erstellen, geeignet für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten oder nach 1977 gebaut.
• Einschränkung: Weniger objektiv, da abhängig vom Verhalten der Bewohner.

Wann benötige ich welchen Ausweis?

Gebäudeart	Energieausweis
Wohngebäude vor 1977, unsaniert, < 5 Wohneinheiten	Bedarfsausweis verpflichtend
Wohngebäude vor 1977, saniert und entspricht den Standards der Wärmeschutzverordnung von 1977, < 5 Wohneinheiten	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude nach 1977	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Wohngebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten, unabhängig vom Baujahr	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
Nichtwohngebäude	Bedarfs- oder Verbrauchsausweis

Warum ist der Energieausweis wichtig?

1. Gesetzliche Vorgabe
   Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist der Energieausweis Pflicht beim Verkauf, der Vermietung oder Verpachtung von Immobilien.

2. Informationsquelle für Käufer und Mieter
   Der Ausweis liefert Transparenz zur Energieeffizienz, hilft bei der Entscheidungsfindung und der Schätzung der zukünftigen Energiekosten.

3. Förderung von Sanierungen
   Der Energieausweis zeigt energetische Schwächen auf und gibt Empfehlungen zur Verbesserung. So können Eigentümer Energiekosten senken und den Immobilienwert steigern.

4. Nachhaltigkeit und Umweltschutz
   Energieeffiziente Immobilien tragen aktiv zur Reduzierung des CO₂-Ausstoßes bei.

Wann ist der Energieausweis Pflicht?

Schnellübersicht

• Pflichtangabe in Immobilienanzeigen
  Die Energieeffizienzklasse muss in Immobilienanzeigen angegeben werden.
• Pflichtdokument bei Besichtigungen
  Spätestens bei der Besichtigung muss der Energieausweis dem Interessenten zur Einsicht vorgelegt werden können.

In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Ein Haus- oder Wohnungseigentümer benötigt also spätestens dann einen Energieausweis, wenn er sein Objekt verkaufen oder neu vermieten möchte. Spätestens zur Besichtigung durch Kauf- oder Mietinteressenten muss der Ausweis bereitstehen, damit die Energiekennwerte transparent offengelegt werden. Außerdem gilt seit 2014 die Vorgabe, dass in Immobilienanzeigen bestimmte Kennzahlen aus dem Energieausweis (z.B. der Energieverbrauchskennwert, die Effizienzklasse, der wesentliche Heizenergieträger und das Baujahr) angegeben werden müssen.

„Wer dieser Vorlage- und Auskunftspflicht nicht nachkommt, riskiert eine Ordnungswidrigkeit – fehlende oder vorenthaltene Energieausweise können mit Bußgeldern bis zu 10.000 € geahndet werden.“

Ausnahmen

Allerdings kennt das Gesetz auch ein paar Ausnahmen. Die Energieausweispflicht entfällt unter anderem bei denkmalgeschützten Gebäuden, bei reinen Abrisshäusern sowie bei sehr kleinen Gebäuden mit weniger als 50 m² Nutzfläche. Ebenfalls keinen Ausweis benötigen Eigentümer, die ihre Immobilie selbst bewohnen und weder verkaufen noch vermiete. Für alle anderen Wohngebäude gilt aber: Ohne gültigen Energieausweis kein Verkauf! Entsprechend sollten Verkäufer frühzeitig an die Beantragung eines neuen Ausweises denken, sofern noch keiner vorliegt oder der alte abgelaufen ist.

Gültigkeit

Ein Energieausweis wird 10 Jahre ab Ausstellung als gültig anerkannt – liegt Ihre letzte Ausstellung also länger zurück, ist bei einem bevorstehenden Verkauf eine Neuerstellung nötig.

Wer stellt den Energieausweis aus?

Energieausweise dürfen nur von zugelassenen Fachleuten ausgestellt werden. Das Gebäudeenergiegesetz (§88 GEG) legt genau fest, welche Personen dazu berechtigt sind​. In der Regel handelt es sich um Experten mit einer entsprechenden bautechnischen oder energietechnischen Ausbildung – zum Beispiel Architekten, Bauingenieure, Gebäudetechniker, Physiker oder ausgebildete Energieberater​. Auch Handwerksmeister (z.B. Schornsteinfeger, Heizungsbauer) können unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen sein, wenn sie zusätzliche Qualifikationen im Bereich Energieeffizienz nachgewiesen haben​. Es gibt keine zentrale Behörde, die Energieausweise ausstellt; stattdessen muss der Eigentümer selbst einen qualifizierten Aussteller beauftragen.

Seit 2021 gilt sogar die Vorschrift, dass der Aussteller das Gebäude entweder persönlich in Augenschein nehmen muss oder zumindest anhand von ausreichendem Bildmaterial bewerten soll, um die Qualität der Ausstellung sicherzustellen​.

Wie viel kostet ein Energieausweis?

Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Aufwand und Art des Ausweises. In der Regel trägt der Verkäufer die Kosten für die Erstellung​. Ein Verbrauchsausweis (auf Basis des tatsächlichen Energieverbrauchs) ist meist günstiger und kostet etwa 50 bis 100 Euro, während ein Bedarfsausweis (auf Basis einer technischen Analyse) aufgrund der umfangreicheren Berechnung 300 bis 500 Euro kosten kann​. Die Preise hängen auch von der Größe und Art des Gebäudes ab (Ein- oder Mehrfamilienhaus etc.). Beide Varianten sind – wie erwähnt – bis zu 10 Jahre gültig​. Wichtig zu wissen: Nach größeren Modernisierungen am Gebäude (z.B. neue Heizung, Dämmung) empfiehlt es sich, einen neuen Ausweis ausstellen zu lassen, da sich die Energiekennwerte deutlich geändert haben können​. Vermieter dürfen die Kosten für die Ausstellung im Übrigen nicht auf Mieter umlegen​ – beim Verkauf allerdings fließen die Ausweiskosten gewöhnlich in die Verkaufsausgaben des Eigentümers mit ein.

Das Ampelsystem der Energieeffizienzklassen

Die wohl auffälligste Information im Energieausweis ist die farbige Skala mit dem Pfeil bzw. Bandtacho, der einer Ampel ähnelt. Steht der Pfeil im grünen Bereich, ist der berechnete Energiebedarf gering – die Immobilie ist also energetisch sehr gut. Zeigt er hingegen auf Gelb oder Rot, besteht deutliches Einsparpotenzial​.

Zur besseren Einordnung wird jeder Immobilie eine Energieeffizienzklasse zugeteilt, von A+ (sehr effizient) bis H (sehr ineffizient)​. Diese Klassen sind zudem mit Ampelfarben hinterlegt: A+, A und B erscheinen in Grün, C, D und E in Gelb, F und G in Orange und H in Rot​. So erkennt man auf einen Blick, ob es sich um ein energetisch vorbildliches oder verbesserungswürdiges Gebäude handelt.

Energieeffizienzklasse	Endenergiebedarf/-verbrauch pro Jahr	Haustyp
A+	0 – 30 kWh/m²a	Neubauten mit höchstem Energiestandard (Passivhaus, KfW40)
A	30 – 50 kWh/m²a	Neubauten, Niedrigenergiehäuser, KfW55
B	50 – 75 kWh/m²a	Normale Neubauten
C	75 – 100 kWh/m²a	Mindestanforderung für einen Neubau, gut sanierter Altbau
D	100 – 130 kWh/m²a	Gut sanierte Altbauten
E	130 – 160 kWh/m²a	teilsanierte Altbauten
F	160 – 200 kWh/m²a	teilsanierte Altbauten
G	200- 250 kWh/m²a	schlecht sanierte Altbauten
H	größer als 250 kWh/m²a	Unsanierte Gebäude

Doch was bedeuten diese Klassen konkret? Maßgeblich ist der sogenannte Endenergiebedarf bzw. Verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (kWh/m²a). Ein Gebäude der Klasse A+ benötigt weniger als 30 kWh/m²a, was meist nur von Neubauten mit Passivhaus-Standard oder sehr gut sanierten Häusern erreicht wird. Zum Vergleich: Ein Haus in Klasse H verbraucht im Betrieb mehr als achtmal so viel Energie wie ein effizientes Haus der Klasse A+​. Daher wirkt sich die Effizienzklasse oft direkt auf die Attraktivität und den Wert einer Immobilie aus

Wie Energieeffizienzklassen den Preis beeinflussen

Eine gute Energieeffizienzklasse (z.B. A+, A oder B) ist ein Verkaufsargument, das in Exposé und Besichtigung betont werden sollte. Energetisch effiziente Häuser sind für viele Käufer attraktiver, da sie auf niedrige laufende Heizkosten schließen lassen.

Befindet sich Ihre Immobilie in einer hohen Effizienzklasse, können Sie dies also als Pluspunkt einsetzen – etwa durch Erwähnung im Titel der Anzeige („Energiesparhaus Klasse B“) oder indem Sie die geringen Verbrauchswerte in Aussicht stellen. Studien zeigen, dass Immobilien mit guten Energiewerten zum Teil deutlich höhere Verkaufspreise erzielen als vergleichbare Objekte mit schlechter Klasse. So liegen z.B. bei älteren Einfamilienhäusern die Durchschnittspreise für Objekte mit Effizienzklasse D rund 20 % höher als für unsanierte Häuser der Klasse H; bei top-sanierten Altbauten der Klasse A sogar um ca. 50 % höher im Vergleich zu H​. Energieeffizienz wird somit immer mehr zu einem Preistreiber auf dem Immobilienmarkt. Kein Wunder – angesichts steigender Energiepreise und möglicher zukünftiger Sanierungspflichten schauen Käufer heute genau hin.

Auf der anderen Seite müssen Verkäufer mit schwachen Energiewerten (etwa Klasse F, G oder H) entsprechend vorbereitet sein. Eine schlechte Klasse ist kein automatischer Verkaufs-K.o., aber sie kann zu verstärkten Nachfragen oder Verhandlungen führen. Käufer könnten z.B. auf Basis des Ausweises einschätzen, welche Sanierungskosten perspektivisch auf sie zukommen, und den Kaufpreis dafür nach unten korrigieren wollen. Als Verkäufer sollten Sie in so einem Fall realistisch bleiben: Wenn Ihr Haus energetisch im unteren Bereich liegt, kann es sinnvoll sein, dies bereits im Angebotspreis zu berücksichtigen oder zumindest Transparenz zu zeigen (z.B. indem Sie auf Modernisierungsmöglichkeiten hinweisen). Eventuell enthaltene Modernisierungsempfehlungen im Bedarfsausweis können Sie an Interessenten weitergeben – das zeigt, dass Sie offensiv mit dem Thema umgehen. Zudem signalisiert ein offengelegter Energieausweis Vertrauen und Offenheit, was beim Käufer positiv ankommt. Umgekehrt wäre es kontraproduktiv, die Energiewerte verschweigen zu wollen – spätestens beim Besichtigungstermin muss der Ausweis ohnehin vorgelegt werden, und negative Überraschungen könnten das Vertrauen zerstören.

Insgesamt gilt: Eine gute Energieeffizienz kann den Wert Ihrer Immobilie steigern und den Verkauf beschleunigen, während eine schlechte Effizienz zwar eine Herausforderung darstellt, aber durch den richtigen Umgang (z.B. faire Preisgestaltung, Hinweis auf Fördermöglichkeiten für Sanierungen etc.) gemeistert werden kann. Verkäufer sollten die Bedeutung des Energieausweises daher nicht unterschätzen und dieses Dokument aktiv als Instrument im Verkaufsprozess nutzen.

Tipps zur Optimierung des Energieausweises

Gerade wenn Sie etwas Vorlaufzeit vor dem Verkauf haben, gibt es verschiedene Maßnahmen, mit denen Sie die Kennwerte im Energieausweis positiv beeinflussen können. Ein Energieberater hilft Ihnen die beste Lösung zu finden.

• Dämmung verbessern
  Eine der effektivsten Methoden, um den Energiebedarf zu senken, ist eine nachträgliche Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecke. Durch eine gute Wärmedämmung geht im Winter weniger Heizwärme verloren (und im Sommer dringt weniger Hitze ein). Bereits relativ einfache Maßnahmen wie die Dachbodendämmung können viel bewirken. Studien beziffern die mögliche Einsparung durch Dämmmaßnahmen auf 20–30 % des Energieverbrauchs, was sich direkt in besseren Kennwerten im Energieausweis niederschlägt​.

• Heizungsanlage modernisieren
  Ist die Heiztechnik veraltet, kann ein Austausch Wunder wirken. Eine moderne Brennwertheizung arbeitet wesentlich effizienter als der alte Kessel. Durch den Einbau eines neuen Heizsystems sinkt der Energieverbrauch und damit verbessert sich automatisch auch die Einstufung im Ausweis​. Eine neue Heizung erhöht nicht nur die Effizienzklasse, sondern auch den Marktwert der Immobilie, da Käufer teure Heizungserneuerungen scheuen. Tipp: Lassen Sie sich von einem Energieberater oder Heizungsbauer beraten.

• Erneuerbare Energien nutzen
  Der Einsatz von Solartechnik kann den energetischen Eindruck Ihres Hauses weiter verbessern. Eine Photovoltaik-Anlage zur Stromerzeugung oder Solarthermie für Warmwasser reduziert den externen Energiebezug und verbessert somit die Energiebilanz. Zwar fließt der selbst erzeugte Strom nicht direkt in den Energiekennwert ein, doch beispielsweise eine Solarthermie-Anlage für Warmwasser kann den Endenergiebedarf senken. Im Bedarfsausweis werden solche Techniken positiv berücksichtigt. Auch eine Holzpellet-Heizung oder andere erneuerbare Heizsysteme tragen zu einer besseren Bewertung bei.

• Fenster und Türen austauschen
  Über alte, undichte Fenster und Türen geht viel Wärme verloren. Wenn Ihre Fenster einfach verglast sind oder Zugluft spürbar ist, kann ein Tausch gegen moderne Isolierverglasung die Energieeffizienz deutlich erhöhen. Neue Fenster bzw. gut abgedichtete Fensterflächen wirken sich ebenfalls positiv auf die Berechnung im Bedarfsausweis aus, da der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) verbessert wird.